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在佛山,地王一定比其他项目更赚钱?真相是这

2020-11-21 17:24:2395人已围观

  

在佛山,地王一定比其他项目更赚钱?真相是这


  佛山近来的土地成交情况,平平无奇。

  11.4,三水两宗商住地均底价成交;

  11.13,高明荷城一望江宅地底价出让;

  11.16、11.18,季华、南庄两宗商务用地底价出让。

  ……

  之所以会有反差感,是我们已经习惯了前阵子地王频现的火热场景。

  今天帮主就来和大家侃一侃,地王的那些事。

  

在佛山,地王一定比其他项目更赚钱?真相是这


  2020,还会有地王吗?

  据买房帮统计,自17年后,只有今年出现了多板块(里水、大沥、石湾、陈村、狮山、张槎、丹灶)楼面价刷新的场面。

  

在佛山,地王一定比其他项目更赚钱?真相是这


▲图片来源:佛山买房帮

  比如9月3日,17家房企扎堆竞拍72轮,最后1.55万元/㎡的成交楼面价,直接击穿陈村楼面价天花板!

  这也是在8、9月份的30天内,佛山出现的第五块地王。

  不过,11月依然会有重磅地块!

  

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▲图片来源:佛山买房帮

  帮主留意到,11月27日,禅城湾华将出让一宗商住用地,起拍楼面价已经高达15497元/㎡。还未开拍,已经跻身禅城楼面价TOP10!

  作为双地铁交汇的TOD地块,各项配套成熟,超4.3万㎡的体量,许多人都在猜测,这宗地块会不会刷新禅城区甚至佛山楼面价?

  

在佛山,地王一定比其他项目更赚钱?真相是这


▲图片来源:佛山买房帮

  不得不说,多个板块楼面价的刷新,为佛山房价带来了很大的想象空间。

  帮主身边就有几位朋友,房子周边出现地王,便喜出望外地说:房子的身价就要跟着水涨船高了!

  然而事实真的是这样吗?

  

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  DW都赚翻了?

  开发商拿地,需要先回本保证不亏钱,进一步才可以赚取利润。

  我们可以简单理解成:拿地成本+其他成本≈保本房价(公式来源网络)。

  例如某地块拿地价为1.2万元/㎡,保本房价可能为2万元/㎡,也就是说,售价在2万元/㎡以上才有利润入账。

  保本房价与周边市场房价关系如下:

  

在佛山,地王一定比其他项目更赚钱?真相是这


▲图片来源:佛山买房帮

  一般来说,楼面价对房价有很大的影响,可实际情况下,地块能不能卖出好价钱,会受到多方面的影响。

  比如地块素质高低(“地王”能拍出高价,必定有其优势所在,近轨道,配套成熟,或是有无法复制的景观), 或者政策影响、居民购买力……

  也就是说,高地价不一定卖出高房价,“地王”到手,不意味着房价必定会大涨,有概率会受市场影响,亏本卖房。

  据买房帮不完全统计,在佛山的地王榜单中,赚“返”比较常见,但是赚“翻”的貌似不多。

  

在佛山,地王一定比其他项目更赚钱?真相是这


▲图片来源:佛山买房帮

  

在佛山,地王一定比其他项目更赚钱?真相是这


▲图片来源:佛山买房帮

  以上为佛山楼面价TOP10,及佛山五区楼面价NO.1楼盘在售均价,售价与楼面价的比值区间约为1.14~1.77(普遍认为合理区间为1.4-1.7,低于1.4即有可能为亏本出售,也有可能是销售策略,比如首期略亏打开市场,二期三期提高售价实现总体盈利)。

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